Como Viena mantém habitação acessível enquanto aluguéis explodem1x x2 betanooutras capitais europeias:1x x2 betano

Esta cubana e o marido, Jorge Martínez, moram na capital austríaca há oito anos. Com as duas filhas,1x x2 betano10 e 5 anos, eles formam uma família dedicada à música.

Eles alugaram uma casa1x x2 betano90 metros quadrados com três quartos e "um terraço muito agradável". O imóvel também tem lareira.

"É uma construção antiga, e isso significa que o (preço do) aluguel é limitado. Porque você tem que levar1x x2 betanoconta que esses prédios são menos eficientes. Mas mesmo que as contas1x x2 betanogás e eletricidade aumentem muito, ainda assim vale a pena", diz Jorge.

Esse tipo1x x2 betanomoradia é frequentemente encontrado1x x2 betanoedifícios históricos, que não são muito flexíveis1x x2 betanotermos1x x2 betanomudanças estruturais.

Embora seja um imóvel privado alugado, a família paga cerca1x x2 betanoUS$ 1,2 mil (R$ 7 mil) por mês. É um "aluguel relativamente razoável para uma casa totalmente reformada", eles disseram à BBC News Mundo, serviço1x x2 betanoespanhol da BBC.

20% do salário

De acordo com o Índice Internacional1x x2 betanoAluguéis da HousingAnywhere, que analisa o preço1x x2 betanoapartamentos1x x2 betanoum a três quartos1x x2 betano28 cidades europeias, espalhadas por 11 países,1x x2 betanoParis algo semelhante custaria US$ 2 mil (R$ 11,6 mil),1x x2 betanoRoma seria na faixa1x x2 betanoUS$ 2,2 mil (R$ 12,8 mil) e1x x2 betanoMadri, Barcelona ou Berlim ficaria1x x2 betanotorno1x x2 betanoUS$ 1,65 mil (R$ 9,6 mil).

Enquanto os moradores1x x2 betanoMadri destinam1x x2 betanomédia 60% do salário para pagar o aluguel, os vienenses sacrificam apenas 20% da renda.

Jorge reconhece que mora1x x2 betanoum dos bairros mais abastados da cidade, o Distrito 13. "Resumindo, é um bairro1x x2 betanorico. Espaçoso, silencioso e com áreas verdes."

O lar da família Martínez é uma zona urbana densamente povoada, com muitos edifícios residenciais, mas que também contém grandes áreas naturais, como os Bosques1x x2 betanoViena ou o Palácio1x x2 betanoSchönbrunn.

"Comprar [um imóvel] é extremamente caro. É muito mais barato alugar", afirma1x x2 betanoesposa.

"Viena tem qualidade1x x2 betanovida. Qualidade1x x2 betanovida significa ter uma casa grande e iluminada, com espaços verdes,1x x2 betanouma cidade com oportunidades1x x2 betanoemprego, uma cena cultural rica e um transporte público que funciona maravilhosamente bem", afirma Jorge, listando o que ele considera as vantagens da cidade.

Qual é o segredo?

O primeiro fator é que a maioria das propriedades permanece nas mãos do Estado, o que incentiva a construção ou a renovação1x x2 betanomoradias sociais, e inclui a aquisição1x x2 betanoterrenos, a colaboração com associações, uma forte proteção aos inquilinos e a participação comunitária.

"Acreditamos que a moradia é um direito básico, não uma mercadoria. Diferentemente1x x2 betanomuitas outras cidades, não vendemos nosso parque habitacional municipal na década1x x2 betano1990. Isso nos ajuda a manter os preços dos aluguéis baixos", explicou à BBC um porta-voz do Departamento1x x2 betanoHabitação da cidade.

Cidades como Berlim e Londres privatizaram parte1x x2 betanosuas moradias sociais.

Por mais1x x2 betanoum século, Viena tem sido pioneira no oferecimento1x x2 betanomoradias acessíveis, o que resultou1x x2 betanomais1x x2 betano60%1x x2 betanoseus habitantes vivendo1x x2 betanoapartamentos municipais e subsidiados1x x2 betanotoda a cidade.

"Contamos com 420 mil apartamentos subsidiados, divididos entre Gemeindewohnungen1x x2 betanopropriedade municipal (220 mil) e cooperativas mantidas pelo setor sem fins lucrativos ou com lucro limitado (200 mil)", diz a prefeitura1x x2 betanoViena.

Esses apartamentos não possuem restrição1x x2 betanotempo1x x2 betanocontrato, nem exigem depósitos ou taxas1x x2 betanocomissão. E, uma vez que você tenha acesso a um imóvel deste tipo, pode sublocá-lo por até 2 anos.

É preciso dizer que o conceito1x x2 betanomoradia social1x x2 betanoViena é diferente do que pode ser1x x2 betanooutras partes do mundo.

Habitação social para ricos e pobres

Se alguém disser1x x2 betanoBuenos Aires que mora no bairro1x x2 betanoPalermo, é possível saber mais ou menos qual é seu nível1x x2 betanorenda. O mesmo vale para Polanco, na Cidade do México; ou El Nogal e Rosales,1x x2 betanoBogotá.

No caso1x x2 betanoMadri, o bairro1x x2 betanoSalamanca é um indicativo1x x2 betanoalta renda e,1x x2 betanoLondres, podemos citar Mayfair ou Chelsea.

No entanto, o código postal ou o nome do bairro na capital austríaca não revela tantas pistas sobre o poder aquisitivo1x x2 betanoquem mora lá.

Uma das conquistas do sistema, acreditam as autoridades locais, é que o aluguel social é acessível a todos os moradores que estão na cidade há mais1x x2 betanodois anos.

Após esse período, a licença pode ser solicitada. Um "papel amarelo" que abre as portas da habitação social e, ao mesmo tempo, elimina a burocracia.

"O papel amarelo diz que você mora e trabalha na Áustria. Para obtê-lo, te pedem uma série1x x2 betanorequisitos, como registro ou rendimento. Na hora1x x2 betanoalugar, quando você apresenta (o papel amarelo), o locador sabe que, se te deram este documento, significa que você já passou por um processo e foi aprovado", explica Daysel.

"Você passa a ter mais credibilidade. Para alugar, você precisa1x x2 betanomais coisas, mas este documento é uma base", acrescenta.

Para Selim Banabak, doutor1x x2 betanoPlanejamento Espacial pela Universidade TU Wien, onde atualmente trabalha como pesquisador, o principal fator que explica por que Viena é mais acessível é o legado1x x2 betanoanos1x x2 betanopolíticas sociais e habitacionais muito específicas.

"Em Viena, o parque habitacional municipal não foi vendido a investidores. E também é fundamental o fato1x x2 betanotermos um segmento imobiliário1x x2 betanoque os investidores podem obter um lucro limitado. Acho que ambas as coisas oferecem resultados muito bons."

3 tipos1x x2 betanoaluguel

Em Viena, há moradias municipais1x x2 betanopropriedade do governo e moradias com lucro limitado.

Elas têm aluguéis mais altos do que os das moradias sociais, mas significativamente mais baixos do que os do mercado privado. As duas modalidades juntas representam mais da metade do mercado imobiliário.

"Faz sentido ter um segmento sem fins lucrativos grande e muito acessível. Mas todos esses fatores não se devem a uma política recente. Esse é o resultado1x x2 betanoum legado", observa Banabak.

Além disso, um fator importante é que Viena sofreu um declínio populacional até depois da Segunda Guerra Mundial, que só se recuperaria na década1x x2 betano1980 e no início dos anos 1990.

"Então, basicamente, por muito tempo houve, digamos, uma capacidade extra dentro da cidade para acomodar as pessoas", diz ele.

Em1x x2 betanotese1x x2 betanodoutorado, intitulada "O mercado integrado1x x2 betanoaluguel: evidências da cidade1x x2 betanoViena", Banabak demonstra que existe um efeito1x x2 betanoamortização dos preços no mercado privado como consequência da grande oferta no mercado público.

"Há também um efeito indireto positivo para os inquilinos", afirma.

Este é mais um dos fatores que contribuem para que os preços na cidade se mantenham abaixo dos das grandes capitais europeias.

O parque habitacional social funciona como um contrapeso ao mercado privado1x x2 betanoaluguel, baixando os preços e mantendo os especuladores afastados.

É por isso que 60% dos vienenses vivem1x x2 betanoimóveis alugados. É o caso da família Martínez. A casa deles é uma propriedade privada alugada. E ainda assim o preço do aluguel é acessível.

E quanto ao Airbnb?

E não é que não haja investimentos ou aluguéis por temporada. Na verdade, a cidade introduziu uma lei para limitá-los. "Desde junho deste ano, os aluguéis1x x2 betanocurto prazo1x x2 betanoViena estão limitados a um máximo1x x2 betano90 dias por ano."

"Basicamente, isso é voltar à ideia mais ou menos original do Airbnb,1x x2 betanoque você diz: 'Bem, estou1x x2 betanoférias nas próximas duas semanas, então vou sublocar meu apartamento para outra pessoa'. Isso é visto como um uso mais eficiente do parque habitacional", afirma.

Banabak adverte que, como a cidade está crescendo a um ritmo muito alto, mas o parque habitacional não, o modelo1x x2 betanoViena também está sob pressão, e ele acredita que vai ser difícil preservar todos esses mecanismos.

Esta impressão é confirmada por Daysel, que nos últimos meses tem ajudado um parente que quer se estabelecer lá.

"Em relação aos apartamentos, está tudo mais difícil porque há muita demanda para pouca oferta. E quando você finalmente consegue agendar para visitar um imóvel, você chega lá e tem mais 20 pessoas. Isso não acontecia antes."

"Viena é maravilhosa. Tem um equilíbrio que eu adoro", diz Jorge.