Por que existem tantos prédios abandonadosplacard aposta desportivaSão Paulo?:placard aposta desportiva

As vidraças quebradas e fachadas desbotadasplacard aposta desportivaprédios que já foram símbolo da prosperidadeplacard aposta desportivaSão Paulo formam um cenário difícilplacard aposta desportivaentender: como pode uma área com tantos empregos e tanta infraestrutura urbana ter tantos imóveis degradados? O que explica a quantidadeplacard aposta desportivaprédios abandonadosplacard aposta desportivauma cidade superpovoada e carenteplacard aposta desportivaespaço?

Função social

Pela legislação, o poder público tem o deverplacard aposta desportivainterferirplacard aposta desportivapropriedades que não cumpremplacard aposta desportivafunção social - ou seja, que não sejam utilizados para moradia ou para atividades econômicas, sociais e culturais.

Desde 2014, São Paulo adotou o IPTU progressivo: se os donos não derem uso ao imóvel, ele passa a ter um imposto cada vez mais caro.

A partir do quinto ano, o imóvel pode ser desapropriado e o proprietário recebe títulos da dívida pública como indenização.

Como a lei ainda não fez cinco anos, não houve desapropriações, mas já foram notificados 1.385 imóveis: os 708 vazios, mais 457 não edificados e 220 subutilizados. Segundo a Secretaria Municipalplacard aposta desportivaUrbanismo e Licenciamento, só 99 deles passaram a cumprir as obrigações após a advertência.

Mesmo antes da lei, já era possível desapropriar imóveis – a diferença é que a indenização não poderia ser pagaplacard aposta desportivatítulos da dívida pública. Para a arquiteta Nadia Somekh, professora emérita da Faculdadeplacard aposta desportivaArquitetura do Mackenzie e ex-diretora do DPH (Departamentoplacard aposta desportivaPatrimônio Histórico), o problema é que "não há priorização para questão da habitação" por parte do poder público.

"Não há recursos, não há gestão adequada. Tem que mudar o foco. Há muito investimentoplacard aposta desportivaasfaltamento, que dá voto com a classe média, eplacard aposta desportivalimpeza urbana, porque as pessoas não têm educação ambiental."

Puntoni também acredita que é preciso dar mais atenção à questão da função social. "A lei deveria ser aplicada. Em Portugal, se um edifício fica 5 anos abandonado, ele automaticamente passa para o governo", exemplifica.

Ele também diz que a solução para o déficit habitacional passa, necessariamente, pelo reaproveitmento dos prédios abandonados.

"É menos custoso recuperar do que construir. Nos cálculosplacard aposta desportivanovas unidades necessárias, já deveríamos levarplacard aposta desportivaconta o potencialplacard aposta desportivareaproveitamento", diz o urbanista.

Recuperar é mais barato porque não é apenas uma questão relativa ao valor das unidadesplacard aposta desportivasi, masplacard aposta desportivatoda a infraestrutura urbana que já existe nas áreas centrais.

"Quando você faz uma unidade habitacionalplacard aposta desportivaárea periférica, desprovidaplacard aposta desportivaestrutura, você tem o custoplacard aposta desportivafazer a cidade chegar até ali: saneamento, ruas, transporte público."

Como o centro foi se degradando?

O abandono do centro é parteplacard aposta desportivaum processo que começou nos anos 1970, segundo o professorplacard aposta desportivaarquitetura Valter Caldana, da Universidade Presbiteriana Mackenzie.

"A Leiplacard aposta desportivaZoneamentoplacard aposta desportiva1972 desenhou uma cidade onde o centro não se encaixava", explica ele. "Ela descuidou do centro pois tornou outros bairros mais atraentes, não só para o mercado imobiliário."

Conforme os paulistanos mais ricos foram deixando as avenidas Ipiranga e São João, os grandes equipamentos urbanos foram migrando junto. Os bancos foram para a av. Paulista, os shoppings foram construídosplacard aposta desportivaoutros bairros.

Grandes obras viárias intensificaram o processoplacard aposta desportivaesvaziamento. "A construçãoplacard aposta desportivagrandes terminaisplacard aposta desportivaônibus e do Minhocão, por exemplo, reforçou a ideiaplacard aposta desportivaque ali é uma regiãoplacard aposta desportivapassagem: não fique aqui, você não pertence a este lugar."

"A faltaplacard aposta desportivasegurança e limpeza da região são muitas vezes usada com explicação para o abandono, mas na verdade a degradação veio depois que as pessoas saíram, não o contrário", avalia Caldana.

O desinteresse econômico levou a outro efeito colateral: a manutenção dos prédios vazios e o acúmuloplacard aposta desportivadívidas do IPTU se traduziramplacard aposta desportivaprejuízo para os proprietários que, porplacard aposta desportivavez, acabaram abandonando as edificações.

Por que o problema persiste?

Uma das reclamações frequentes do mercado imobiliário é que a burocracia para aprovar a reformaplacard aposta desportivaprédios antigos é tão grande que acaba inviabilizando as obras.

Para o economista Marcos Lisboa, presidente do Insper (Institutoplacard aposta desportivaEnsino e Pesquisa), muitas vezes há exigências demais.

"Há um excessoplacard aposta desportivaregulação, uma infinidadeplacard aposta desportivaórgãos e agências que muitas vezes fazem exigências contraditórias entre si. É tão difícil recuperar o que é antigo que acaba se abandonando", diz ele.

Segundo Lisboa, é preciso ter uma legislação mais simples e mais flexibilidade para a reforma prédios antigos, cuja estrutura muitas vezes dificulta a adequação a detalhes da legislação moderna - como algumas regrasplacard aposta desportivaacessibilidade, por exemplo.

O tombamento, diz ele, é um problema ainda maior. "É claro que é preciso preservar o patrimônio, mas no Brasil se tomba demais. Há três instânciasplacard aposta desportivatombamento, com regras excessivamente minunciosas", afirma.

"O resultado é paradoxal - na tentativaplacard aposta desportivapreservar exatamente como era, acaba-se congelando e dificultando a preservação."

Para Nadia Somekh, no entanto, não é apenas uma questãoplacard aposta desportivaburocracia.

"Muitos proprietários não colocam os prédios no mercado porque estão esperando lucrar mais no futuro com uma valorização da área", diz ela. "Há inclusive uma forte pressão na Câmara dos Vereadores para que não se efetive o cumprimento (da lei que permite desapropriaçãoplacard aposta desportivaprédios que não cumpramplacard aposta desportivafunção social)."

"A legislação não pode ser um problema. Quando eu estava no DPH eu pedia: bota na minha mão os projetosplacard aposta desportivahabitação que a gente faz rápido, a gente flexibiliza", afirma ela.

Muitos prédios também não são colocados no mercado por contaplacard aposta desportivaproblemas judiciais, disputas familiares entre herdeiros e o próprio acúmuloplacard aposta desportivadívidas com IPTU.

Limbo

Para Caldana, mesmo quando se falaplacard aposta desportivaprogramasplacard aposta desportivahabitação social, a preferência das construtoras é por terrenos na periferia: como são mais baratos, possibilitam um lucro maior com cada unidade construída, já que há um limiteplacard aposta desportivapreço nas moradias populares.

Assim, os prédios abandonados na região central ficam num "limbo": estão numa região valorizada demais para habitação social, mas não considerada nobre o suficiente para dar lucroplacard aposta desportivaprojetos voltados para classes mais altas.

Segundo o urbanista, a recuperação desses espaço precisaplacard aposta desportivauma ocupaçãoplacard aposta desportivauso misto – tanto do pontoplacard aposta desportivavistaplacard aposta desportivamisturar habitação e comércio quanto na ideiaplacard aposta desportivaabrigar diferentes perfis sociais e culturais.

"Não basta repovoar com um único perfil socio-econômico. Reviver o centro não é expulsar as pessoas que estão lá. É promover um uso misto que garanta o equilíbrio."

Ainda na avaliaçãoplacard aposta desportivaCaldana, as leis existentes foram se acumulando sem que houvesse um planejamento por trás. "A política públicaplacard aposta desportivadesenvolvimento urbano, principalmente na questãoplacard aposta desportivahabitação eplacard aposta desportivamobilidade, tem que acimaplacard aposta desportivatudo ser resultadoplacard aposta desportivadesenho,placard aposta desportivaum projeto", diz ele. "Precisamos primeiro decidir qual é o tipoplacard aposta desportivacidade que queremos e depois fazer as leis, as linhasplacard aposta desportivacréditos e as outras políticas necessárias para concretizar."

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